住み慣れた家を売る？老人ホーム入居時の選択肢

こんにちは！
老人ホーム入居を検討している皆さんが直面する可能性のある問題の一つに、空き家問題があります。この記事では、空き家になるご自宅をどのように扱うか、その選択肢について探っていきます。

老人ホーム入居と空き家の現実

近年は高齢者人口の増加と共に、老人ホームへの入居者数も年々増加しています。
政府の統計によると、日本の高齢化率(総人口に占める65歳以上の高齢者の割合)は、2019年10月の段階で28.4%となっており、現在も増え続けています。

入居をめぐり直面することが多い問題のひとつに「自宅の処分」があります。おひとり暮らしや、高齢夫婦のみで住まれている世帯の場合、老人ホーム入居とともに住まい手が不在となり、住み慣れた我が家が「空き家」となってしまいます。

「空き家」をそのまま放置しておくと、維持管理や周辺の治安、税金問題など様々な面からリスクが高くなります。

空き家になる背景とその問題点

「家」はただの建物ではなく、家族の思い出や歴史が詰まった場所です。しかし、その家が空き家になると、維持管理が困難になり、地域の治安悪化や資産価値の低下を引き起こします。

例えば、長期間住まわれていない家は、屋根の破損・水漏れ・雨漏りなどの修繕が必要になってきます。
家は住まなくなってしまうと、一気に傷みが激しくなり老朽化が進むといわれています。湿気が溜まりやすく、カビや害虫の発生リスクが高まるためです。
家の傷みを放置することでさらに大きな修繕が必要となり、結果的に高額な費用が発生することもあります。

また、令和5年12月に空家特措法が改正されました。今後、市から指導・勧告が行われた空き家は住宅用地の特例措置解除となり、固定資産税が増える可能性があります。
これまで以上に空き家への対処を早めにしておく必要があります。

こんな状態になるとキケン！

庭の草木が伸びっぱなしになっている
屋根の一部が破損している
窓ガラスが割れているところがある
空き家になって1年以上経っている
周囲の景観を損なっている

その他にも、不法侵入や盗難・放火のリスクも高まります。自身が被害に遭う可能性が上がるだけでなく、周辺の治安に悪影響を及ぼし、近所の住民の方に迷惑をかけることになりかねません。

家を売却するメリットと注意点

自宅の処分の選択肢として「家の売却」があります。将来の生活費・医療費に充てられるため、この選択をされる方は多いです。一方で注意点もありますので、詳しくご説明していきます。

メリット：売却による即時収入と負担軽減

老人ホーム入居時に自宅を売却するメリットはいくつかあります。

即時の資金調達:
- 家を売却することで得られる資金を、老人ホームでの生活費や、将来必要となる介護・医療費に充てることができます。資金的な余裕が生まれることで、心理的にも安心感が得られます。
維持費の削減:
- 空き家の状態を維持するには、固定資産税、保険料、定期的なメンテナンス費用など、さまざまな費用負担が伴います。家を売却することでこれらの出費をなくせるため、金銭的な負担が少なく済みます。
セキュリティリスクの解消:
- 空き家は犯罪のターゲットになりやすく、不法侵入や盗難のリスクが高まります。家を売却することで、これらのセキュリティリスクから解放され、安心して生活ができます。
資産価値の減少を防ぐ:
- 長期間放置された家は劣化が進み、不動産としての価値が低下する可能性があります。早期に売却することで、家の価値をより高く保つことが可能となり、最終的にはより良い条件で売却することができます。
譲渡所得控除の利用:
- 自宅を売却した際には特定の条件下で譲渡所得控除を受けることができ、最大3000万円までの控除が適用されます。これは、不動産の売却益のうち3,000万円まで非課税になるという制度です。3,000万円控除が使えないケースでは、売却益に対して約20～39％という多額の税金がかかってしまうことがあるため、タイミングを逃さずに売却すると大きなメリットがあります。

老人ホームへの入居と同時に自宅を売却することは、合理的な選択だと言えます。それにより、新しい生活のスタートをスムーズにし、将来的な負担を減らすことができるため、安心して老後を過ごすことができるでしょう。

注意点：譲渡所得控除のタイミング

不動産の売却時の税金は、売るタイミングが少し異なるだけで税金が大きく変わってくることもあります。
メリットの項目でお伝えした「譲渡所得控除」ですが、控除が適用できるタイムリミットがあります。
「住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却している」必要があるため、「売れるまでの間、誰かに貸しておこう」と賃貸に出した結果、3年間のタイミングを逃してしまい、特例が使えなくなる可能性があるため注意が必要です。

認知症の方の自宅売却と成年後見制度

法律では、意思能力のない者が売買契約を結んでも無効になると定められています。そのため、認知症の方が不動産の売買契約を結ぶことが難しくなります。
認知症の方の自宅売却のためには「成年後見制度」を利用することができます。

成年後見制度と家の処分

成年後見制度とは、意思能力が十分でない、認知症や知的障害を持つ人の代わりに、成年後見人が契約を結ぶといった法律行為を行う制度のことです。
介護費用でまとまったが必要な場合や、介護施設への入居によって家を売却したい場合の利用がおすすめです。

ただし、家庭裁判所に申し立てを行う必要があったり、法定後見人が選ばれるまでに時間がかかるなど、通常の不動産売却よりも手間や時間がかかります。
用意しなければならない必要書類が多く、専門的な知識が必要とされる場面も多々あるため、ご家族で手続きを進めるのが不安な場合はプロに相談するとよいでしょう。

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老人ホーム入居にまつわる空き家の問題・自宅売却についてご説明してきました。
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